Kraków miastem deweloperów. Wywiad z Marcinem Ramsem, prezesem Dom Development Kraków

Jak dziś buduje się w Krakowie. Dominują pojedyncze inwestycje, czy większe założenia (takie jako ostatnio zaprezentowane przez Echo Investment czy właśnie Górka Narodowa)?

Marcin Rams, prezes Dom Development Kraków: Dziś w Krakowie działa aktywnie około 100 deweloperów. Każdy z nich ma inną strategię, odmienną skalę działania, a także różne możliwości finansowe. Jedni realizują mniejsze inwestycje - to często jeden budynek. Drudzy, duzi gracze, jak Dom Development, prowadzą wieloetapowe projekty, również o funkcjach mixed-use. Rynek jest więc podzielony pomiędzy różne typy inwestycji. Co ważne – z naszej perspektywy Kraków ma spory potencjał, jeśli chodzi o większe założenia. A to właśnie one mają szansę zmienić czy zrewitalizować daną część miasta.

Takie projekty są ciekawsze do realizacji i bardziej perspektywiczne. Stwarzają możliwość kreowania tkanki miejskiej, a nie jedynie jej uzupełniania. Budowanie dużych osiedli pozwala tworzyć pewną konkretną całość: zagospodarowanie części wspólnych, nasadzenia zieleni, infrastrukturę wokół osiedla. Pojedyncze budynki takich możliwości zazwyczaj nie dają.

Mówiąc o tym, jak dziś buduje się w Krakowie, nie sposób nie wspomnieć o dostępności działek. W mieście nie ma wielu gruntów inwestycyjnych, niezależnie od tego, czy są to tereny na projekt jednobudynkowy czy większy. Kraków prawdopodobnie jest miastem, gdzie ten deficyt – na tle innych metropolii – jest dzisiaj największy. Niemniej wśród tych niewielu działek, które są dostępne na rynku, znaczną część można przeznaczyć na inwestycje wieloetapowe. Zakładam, że właśnie w tym kierunku będzie szedł rynek. Stwarza to możliwości dla dużych graczy. Dla małego dewelopera, który posiłkuje się finansowaniem zewnętrznym, próg wejścia w tego typu projekt jest zbyt wysoki.

Deweloperzy przywiązują wagę jedynie do budynków i ich wnętrz, czy też oferują mieszkańcom coś więcej, np. dobrze zaprojektowane tereny zielone?

Jakość inwestycji, w tym zagospodarowanie terenu wokół niej, będzie odgrywała coraz większą rolę. Wcześniej klient patrzył przede wszystkim na cenę i lokalizację. Dziś coraz większą wagę przywiązuje się do wyglądu i funkcjonalności projektu. Jest to związane ze wspomnianą wcześniej obecnością dużej liczby graczy na rynku krakowskim. W ostatnich latach pojawiło się tu kilku większych deweloperów, którzy pracują nad koncepcją osiedla w sposób kompleksowy.

We wszystkich przedsięwzięciach, zarówno w Krakowie, jak i w pozostałych miastach, w których działamy, precyzyjnie planujemy aranżację terenów wokół budynków. W Krakowie mamy przykład osiedla Górka Narodowa ze specjalnie zaprojektowanymi częściami wspólnymi, dużymi dziedzińcami i parkiem kieszonkowym. Podobnie będzie przy ulicy Malborskiej na Woli Duchackiej czy w naszym projekcie przy alei 29 Listopada, gdzie także powstaną tereny zielone. Zapotrzebowanie na coś więcej niż tylko cztery ściany jest widoczne i staramy się do tego dopasować. Koncepcje, które odpowiadają tym oczekiwaniom, tworząc ciekawe przestrzenie, powstają u nas w specjalnym dziale kreacji produktu, który bierze pod uwagę różne trendy i obserwacje rynkowe.

Nowe osiedla – grodzić je, czy nie? To kolejne pytanie, które prowokuje dziś do dyskusji.

W Krakowie uchwała krajobrazowa zakazuje grodzenia osiedli. Niezależnie od tego czy deweloper chciałby to zrobić czy nie – dziś nie ma takiej możliwości. Patrząc na rozwój koncepcji osiedli przez ostatnie lata, nie sądzę, aby brak ogrodzeń był problemem dla mieszkańców. Osobiście wolę osiedla otwarte. Szczególnie te duże, wieloetapowe – tworzą one ciekawy, żywy organizm i lepiej wtapiają się w tkankę miejską.

W takich osiedlach funkcjonuje często kilka wspólnot i ewentualne płoty sprawiają, że mieszkańcy jednych bloków nie mogą wchodzić w przestrzeń drugich, na przykład na plac zabaw czy boisko. Otwarte osiedla są dużo praktyczniejsze. Poza tym grodzenie generuje dodatkowe koszty związane z ochroną, na co niekoniecznie mogą być chętni wszyscy mieszkańcy.

Czy miasta 15-minutowe, którymi chwalą się deweloperzy, faktycznie spełniają założenia tej koncepcji?

Koncepcja miasta piętnastominutowego opiera się na założeniu, że w ciągu kwadransa będziemy w stanie dojść pieszo lub ewentualnie dojechać rowerem do wszystkich placówek czy punktów istotnych z perspektywy codziennego życia mieszkańców. W Dom Development bierzemy pod uwagę tę kwestię już na etapie wybierania działek do zakupu. Nie nabywamy nieruchomości, które – po realizacji inwestycji – nie będą spełniać założeń miasta piętnastominutowego. Weryfikujemy więc obecność m.in. biur, przychodni i punktów usługowych w najbliższej okolicy. Jeśli tych usług brakuje, powinno się tak zaprojektować osiedle, aby znalazło się dla nich miejsce. Mogą to być chociażby gabinety lekarskie.

Aby wspomniana koncepcja była realna, a nie została tylko na papierze, deweloperzy muszą planować swoje osiedla kompleksowo, jako integralną część miasta. W Krakowie jest kilka tego typu inwestycji, w tym m.in. nasza Górka Narodowa.

Jakich mieszkań szukają mieszkańcy Krakowa? Czy interesuje ich tylko cena i liczba pokoi, czy na przykład zwracają uwagę na rozwiązania prośrodowiskowe i zagospodarowanie terenu/wygląd przestrzeni wspólnych?

Cena, liczba pokoi, ale przede wszystkim lokalizacja to kryteria, którymi kieruje się większość klientów. Jest to ważne szczególnie w segmencie popularnym, ale też dla bardzo konkretnych grup nabywców: osób, które po raz pierwszy kupują mieszkanie czy dla tych, którym powiększyła się rodzina. Klienci coraz częściej zwracają też uwagę na okolicę inwestycji. Świadomość ekologiczna zdecydowanie rośnie i takie elementy, jak zrównoważone zagospodarowanie terenu czy dostęp do zielonych rozwiązań, stają się istotne. To oczywiście wpływa na ofertę deweloperów, którzy starają się odpowiadać na zmieniające się potrzeby przyszłych klientów.

W związku z tym, w każdej naszej inwestycji przywiązujemy wagę m.in. do części wspólnych, stanowisk dla rowerów, ładowarek elektrycznych, fotowoltaiki. Stworzyliśmy też Zieloną Kartę Inwestycji – specjalny system oceny, która potwierdza, że dana nieruchomość jest wyposażona w rozwiązania zmniejszające jej wpływ na środowisko, a zwiększające wygodę użytkowników.

Czy na lokalnym rynku dominują zakupy w celach mieszkaniowych czy inwestycyjnych?

Jeśli spojrzymy na cały rynek krakowski i zsumujemy transakcje wszystkich deweloperów, to okaże się, że przeważają zakupy na cele mieszkaniowe. Wiele zależy oczywiście od lokalizacji. Na zakup mieszkania pod inwestycję wpływa bliskość trzech elementów: centrum miasta, ośrodków biznesowych oraz uczelni. Wiele projektów w takim otoczeniu jest realizowanych z myślą o wynajmie.

Przyjrzyjmy się też popularności poszczególnych rozwiązań. Najchętniej kupowanymi lokalami są mieszkania dwupokojowe, a następnie małe mieszkania trzypokojowe – co potwierdzają m.in. dane portalu Rynek Pierwotny. Jednocześnie bardzo chętnie kupowane są największe mieszkania, najbardziej prestiżowe, z dużymi tarasami i świetnym widokiem. Przy dobrej widoczności z Górki Narodowej widać Tatry.

Co wyróżnia rynek krakowski w porównaniu do innych regionów?

Po pierwsze, Kraków jest bardzo konkurencyjnym rynkiem, działa na nim dużo więcej podmiotów, niż w innych regionach. Gdyby zrobić listę deweloperów, którzy w Krakowie sprzedali w zeszłym roku 100 mieszkań, byłoby to kilkadziesiąt pozycji. Na innych rynkach nie spotkamy się z taką sytuacją.

Po drugie, Kraków jest ważnym centrum akademickim. To w dużym stopniu wpływa na rozwój miasta, jego klimat, energię. Część studentów, która tu przyjechała, poszukuje nowych lokali. Corocznie potrzeba dla nich kilka tysięcy mieszkań na wynajem. Jest też oczywiście grupa, która po zakończeniu nauki związuje się z miastem na dłużej, układa sobie tutaj życie.

Po trzecie, Kraków znajduje się w czołówce polskich miast przyciągających inwestorów. Potwierdza to ostatnia edycja raportu „Business Environment Assessment Study”, przygotowanego przez Antal oraz Cushman & Wakefield. Jesteśmy atrakcyjni dla zagranicznych podmiotów, które lokują tutaj swój biznes. A to oznacza napływ pracowników i zwiększające się potrzeby mieszkaniowe.

Jakie zagrożenia dla rynku deweloperskiego można zaobserwować w Krakowie?

Trudno jest podzielić dziś zagrożenia dla branży na lokalne i ogólnopolskie. Zaobserwowany w zeszłym roku wzrost cen o 30 proc. to zjawisko złe nie tylko dla klientów, ale także – co może być zaskakujące – dla deweloperów. Te znaczne skoki pokazują niezdrową dynamikę, która jest reakcją na sytuację gospodarczo-polityczną. Dużo lepiej funkcjonuje się na rynku stabilnym, kiedy zmiany są płynne, kilku procentowe, a biznes da się planować w długiej perspektywie.

Tak duży skok, jaki zaobserwowaliśmy w 2023 r., przede wszystkim działa na wyobraźnię kontrahentów firm deweloperskich. Ceny działek poszły bardzo mocno do góry – co również ma przełożenie na naszą działalność. Ponadto, choć ceny materiałów ustabilizowały się, wykonawcy pobierają znacznie wyższe wynagrodzenia. Z drugiej strony poprawia się zdolność kredytowa klientów, co wynika zarówno ze złagodzenia kryteriów jej wyliczania, spadku stóp procentowych, ale także rosnącego poziomu wynagrodzeń.

Ciągle mamy też do czynienia z dość przewlekłymi procesami administracyjnymi. Poszczególne decyzje są procedowane przez kilka różnych wydziałów. Czasami ich opinie wzajemnie się wykluczają, co sprawia, że uzgadnianie danej kwestii trwa bardzo długo, a to skutkuje ograniczeniem podaży mieszkań.

Giganci zatruwają świat

Polski smog najbardziej szkodzi kobietom!